O avanço da regulamentação da Reforma Tributária começa a alterar de forma significativa o cenário de investimentos no mercado imobiliário, especialmente no segmento de aluguel por temporada. A atividade, antes tratada majoritariamente como renda imobiliária, passa a ser enquadrada como atividade econômica organizada, o que modifica a lógica de tributação e impõe novos desafios aos investidores.
Na prática, a locação por períodos curtos passa a ser alcançada pelos novos tributos sobre o consumo — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — que incidem sobre a receita da operação, e não sobre o lucro. A mudança tende a elevar a carga fiscal, sobretudo para pessoas físicas que exploram imóveis por diárias, modelo comum em plataformas digitais de hospedagem.
A Reforma Tributária não altera o Imposto de Renda, que continua incidindo normalmente sobre os rendimentos. O principal ponto de atenção, segundo especialistas, é a convivência entre o IR e os novos tributos, que, sem planejamento adequado, pode reduzir de forma relevante a rentabilidade das operações. Além disso, o novo modelo amplia as obrigações acessórias e reforça a fiscalização, aumentando o risco para quem atua de maneira informal ou desorganizada.
A Lei Complementar nº 214/2025 consolidou essa mudança ao definir que contratos de locação inferiores a 90 dias passam a ser tratados como serviço de hospedagem, equiparados a hotéis e pousadas. Com isso, a atividade fica sujeita ao IBS e à CBS, com aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.
Agora, com a nova estrutura, além do IR, passam a incidir os tributos sobre o consumo. Em um aluguel de R$ 10 mil, a carga tributária total para a pessoa física pode chegar a cerca de 44%, enquanto uma pessoa jurídica no lucro presumido pode enfrentar uma carga próxima de 27%, variando conforme o aproveitamento de créditos.
Embora a constituição de pessoa jurídica não seja obrigatória, ela passa a ser uma alternativa a ser avaliada caso a caso. Estruturas como holdings patrimoniais ganham espaço não apenas por eficiência tributária, mas também por organização e proteção patrimonial. No novo ambiente regulatório, o planejamento deixa de ser opcional e se torna essencial para manter a viabilidade econômica do aluguel por temporada.
